做什么最搞钱？昆明高租金项目什么样
昆明最贵的租金是哪？
按照昆明二环内次新住宅80平米两室租金2000多元来计算，正常情况下，一套住宅的租金25~30元/平米/月。
稍老一点的房子（面积更小），或者商圈、地铁附近的优质次新房，租金有可能达到40元/平米/月以上，但租金超过50元的，已经是凤毛麟角（一居室、小户型居多）。
同德昆明广场a区90平米左右户型能租到3000~4500以上，已经属于昆明较高的租金了。
七彩俊园77平米两房的租金，基本没有低于3000元的。
但同地段的公寓，却还有更高租金，如，昆明广场悦中心公寓，37平米loft公寓租金也能租到3000~4000元/月，66户型甚至还有装修好的能租到9000元以上。
折算下来，已经达到100元/平米/月了。
同时，这样的产品，商住混合，其实并不是昆明新房/二手房销售市场上的香饽饽，往往还降价促销，但在租赁市场上，确实有一定价值。
今天的【市场观察】我们来聚焦到昆明那些远超住宅租金的高租金公寓项目代表。
不为租，不为买，【市场观察】我们就看看。
《市场观察》栏目往期回顾：
俊发逸天峰
一环白塔路黄金位置，曾经住宅也是要卖3w+，我们在《这些项目原地踏步》中也提到了该项目的二手价格，那么它的公寓是个什么情况？
参考一下逸天峰和七彩俊园的租金差异：
（逸天峰公寓，小户型最低也要3600，118户型虽然只是一室，但也有租到12500的）
（七彩俊园118三室能租到5k以上）
我们在这个公寓居住用的比例远高于商用比例，明明逸天峰公寓租金价格更高，那为什么有人还是不去住旁边的住宅，反而来租公寓住呢？
（左侧楼栋为俊发逸天峰公寓，右侧楼栋为住宅）
这个项目切实展示了一个朴素的道理——公寓若能足够优秀，也能超越住宅。
当然，或许当下其他城市还有更高级的公寓（比如最近蔚蓝卡地亚风就很大，昆明定位高级公寓的也有香格里拉珑悦、俊发春之眼等），但现阶段来说，俊发逸天峰确实是昆明市场上高端服务型公寓代表。
与其他公寓小区相比，俊发逸天峰有点像是“降维打击”，事实上，对于它的客群而言，我们更偏向于认为俊发逸天峰更适合去跟其他高端酒店相比，是租高端公寓还是租五星级酒店？
接下来来看这个项目的特点：
1、酒店式入户大堂，室内泳池，健身会所等
一楼入户大堂较为宽敞，甚至还觉得有点空旷，接近普通星级酒店的标准，硬装也较有质感，休闲座椅多样化。（其他公寓项目一楼只会保留一个小空间，一楼其他区域作为铺面）
相对地，管理也较为严格，大堂内有安保人员，入大堂需要刷脸/卡，入电梯间再次刷脸/卡。
泳池每周都有定期闭馆日（清洁/消毒工作），健身会所设施齐全且器材维护不错，更衣室/淋浴间也较多。
（电梯间等候区比较大气，上图楼道内硬装）
2、高档次的室内配置
最小面积60平米（且一室户型涵盖60/80/119户型），这也决定了整个公寓的居住档次远高于30-40平米为主户型的大多数公寓。（公摊也确实不小，这是公寓通病哈）
就室内配置来说，也确实是我们在租房市场上极少见到的，看完后甚至还感觉这不是个出租房，这简直是个新房的样板间。
（烹饪电器旁边还有个隐藏式冰箱）
（主卧带有衣帽间，以上两张图为119平米的两房户型，该房源才软装完毕，并未有过入住）
目测，室内净层高在3米左右，空间比较舒适，也配有中央空调，全屋墙纸/墙布，装修温馨，家居颇为上档次。
家电配置也更为高端和全面，除正常家用的冰箱、待烘干功能的洗衣机、液晶电视外，厨房电器上配有电磁炉/电陶炉、油烟机、洗碗机、蒸烤机等。
（以上图片为119平米一室户型，虽有过入住但打扫非常整洁干净）
所有户型都配备有衣帽间，以我们看到两套119平米的大户型为例，主卫均为双台盆设计，马桶带智能马桶盖。
在一套房源内还看到了戴森吹风机+戴森风扇。（不确定是不是标配）
3、拎包入住、酒店客房式服务。
开发商销售公寓时为精装修，故上述提到的硬装部分其实每户都一样，但有部分楼层为开发商自持运营，我们今天看到的两套房源都是属于开发商自营房源而非个人房东。
在房租上，开发商自营房源高于个人房东。
（小户型，个人房东租金能低至4k，开发商自营房源在8k以上，虽然价格贵，但自营房源已经没有小户型了，租完了）
前文也提到俊发逸天峰公寓较好的装修风格和配置，但若没有好的维护和管理，难免与其他出租房一样老旧速度快于普通住宅。
但上述看到的房源，确实保养不错，干干净净。
（带床品出租，且每周一清洁，这也是酒店化管理的标志）
以上述两套房源（租金11000~12000元/月，年付价）为例，除所有硬装+软装+布草/床品外，还包括如下内容：
俊发物业每周一次客房保洁（房屋内部清洁+布草更换）、宽带费用（水电自理）、物业费、停车费用（部分房源为固定停车位）、中介费用。
就该项目的销售价格来看，2018年开始销售，2019年年底正式交付，2021年年初尾盘在售时，销售价格为1.6~1.8w左右，那么119平米户型按照190万计算，年收益1.1万*12月，折算年收益达到了6.9%。
以上仅为不断租，且个人出租房源与自营房源能在同一租金水平的理想状态。（实际生活中，不太可能出现）
同时，也需要注意，这毕竟是交付不过3年多的新小区，租赁还处在“黄金期”，高租金能持续多久还非常依赖保养和维护。
悦中心
昆明广场的住宅好租，连商场对面的悦中心公寓也不例外。（前文已经对比过昆明广场的住宅和悦中心公寓的租金情况）
作为北市区较为成功的商圈之一，同德广场不仅包括北京路以西的同德广场购物中心，还包括北京路以东的悦中心。
（左侧高楼为悦中心，右侧高楼为同德写字楼）
同德写字楼269米和悦中心239米的高度，一左一右，也确实成为了北京路上地标建筑。
站在悦中心46楼俯瞰北市区：
这样一个自带地标光环的项目，又有什么特点呢。
1、地标属性。
前文也提到项目的建筑高度，整个楼栋又分为高中低三区，1层为临街商业，2~5层为低区，主要有一些培训机构；6~35层为中区，原定的37~47层为高级酒店（后来没有招商不太理想，现在的民宿/酒店都是位置都零散分布在各个楼层）。
46~47层都是公共楼层，因楼栋高度原因，景观视野不错。
加上每层楼都是loft格局，单层4.5米层高，适当装修一下又极易“出片”，各类网红店铺、民宿就成为了当下的网红爆款。
装修差异较大也非常明显地传导到了租金水平上，以66平米户型为例，普通装修的房源月租4000元都有，其他高档装修的也不乏八九千月租的，中介小伙伴反馈还有一套豪华装修+全智能家电的月租报价1.4万。
（这样的空房，月租3800左右，是目前价格比较低的一套，图来自安居客）
当然，loft公寓的实际使用面积更大，若按照66平米单层面积（建面）+25平米拓展面积，就算以普通档次4.5k租金计算，实际租金50元/月/平米左右。（但如果是高档装修房源，那就妥妥上100元/月/平米了）
但这个价格在今年也确有一定下调，之前一套8500月租，今年房客退租后目前挂7500对外出租。
2、自带流量。
近年来，各类网红餐饮、民宿、清吧、美容美发、休闲娱乐、潮玩工作室甚至二手奢品门店在悦中心公寓楼内扎根。
（位于悦中心38层的高隐空中公寓酒店，图来自携程）
（位于悦中心43层的安阁空间，图来自美团）
1-5楼还集中了新东方、八八空间、艾涂图等培训、艺术教育机构。
中午12点左右，从电梯内下来乌央乌央的一大堆人，晚上来吃饭，还需要排个长队。
同德商圈的流量加持，加上地铁附近和北京路上的地段优势，支撑了该项目的高租金。
也侧面反映出该楼楼栋的商业属性远大于居住属性。
3、楼栋内硬装尚可，约等于写字楼
如果说逸天峰公寓像个【酒店】，那么悦中心公寓就是个【写字楼】。
内部硬装也颇有【写字楼】风格。
楼栋采用正南正北向布局，楼栋内走道位于中间，则一半房间朝正南，一半房间朝正北。
又因其商业属性，就不可能像逸天峰那样拥有严格的门禁管控，也决定了这样的项目不太适合居住。
同时，因梯户比较大（每层24户，但也不如接下来提到的单层户数多），户数众多，楼层高，虽然电梯较多，但高峰时间也需要等候。
整体项目的管理难度较大，考验物业水平。
（走道内还是贴了瓷砖，更耐脏一些）
悦中心2018年年底交付，目前也处在黄金期，目前来看，楼栋内部相对整洁，但人流量较大，虽有门禁系统，但实际作用不大。
就该项目的销售价格来看，2017年年底开始销售，1.55万开售，后期涨到1.7~1.8w。那么66平米户型按照110万计算，高档装修花费30万，高租金8k一月，年收益8k*12月，折算年收益达到了6.8%。
（若10万普通装修，普通租金4k一月，年收益4%左右。）
再次注意，本文提到的年收益/年化率之类，均为不断租且长期租金水平不下降的完美状态，仅为参考，实际生活中不可能出现这样的理想状态，下文不再强调。
H公寓
如果你看到前文这么多高收益的公寓项目，还真起了买公寓的念头。
或许接下来的例子还真的能让你清醒谨慎一些。
接下里，我们来说说昆明公寓市场上曾经的王者——H公寓。
这个在万达广场旁边的公寓项目，既不靠地铁，纯粹因为是万达广场旁边唯一的小户型产品（曾经是，以后也不是了），加上拎包入住、服务型公寓（放到现在也很稀缺），成就了其租金神话。
50万左右买的公寓，月租金能到三千多，这在当年真的不敢想。
来对比一下H公寓和万达广场最近的住宅金地悦天下珺悦的租金对比：
（金地悦天下珺悦，80多平米户型租到2500左右）
（而H公寓一居室也能租到2000~2400，贵的也有2700以上）
H公寓，甚至为n个后来的公寓项目打下了高收益的样板广告——“每月租金三四千，年收益6%以上，做个包租婆/包租公巴拉巴拉”，而当时的业内人士也只会说一句“不是所有公寓都是H公寓”。
接下来来看H公寓的情况：
1、开创性地将loft公寓全精装、带家具家电交付
整体交付就是以居住属性来定位，配套全套家具家电，虽说每套房源基本一样，但也让一手房业主省却了很多事情。（当下大部分loft都是毛坯交付）
（整体布局和装修都类似上图，图来自安居客）
配套热水器、灶具、电动晾衣架、楼上楼下两台电视、透明款书桌、带夜灯的双人床、三人座的沙发等等一应俱全。
实现了拎包入住。
储物空间不足的话还可以在走道位置租赁储物格，15块/月，大概是略比一个28寸行李箱更大一点的空间。
（左右两侧的储物格，租金15元/月/个）
顶楼有公共健身房和餐吧，一楼有门禁系统，需要刷脸进入。
（入户大堂，放到现在来看稍微有点小气了哈）
物业也提供保洁服务，88元/次。
虽说在当下，这样的设计并不少见，但在2015~2016年，H公寓确实也是头一个了。
也因房源装修都一样，每套房源顶多只有朝向差异，故房租没有太大的差异。（最早也是3000~3300）
（万达广场就在路对面）
也因上述装修原因，整个项目就更适合居住，办公就少一些。
2、楼栋配置、硬装相对过时。
1栋、2栋两栋公寓间距50米左右，以半包围的形式中间围出来一个小商业广场。
每栋楼总高10层，3梯42户设计，这样的楼栋设计放在当下，估计得被各种吐槽。
（从这张图上也可参考下H公寓的楼栋布局）
楼道内部硬装设计、电梯间设计都比较普通。
（这个楼栋内过道实在是有点压抑了）
H公寓，更像个【宿舍】。
我们更认为，拎包入住的设计理念，让原本设计一般般的建筑焕发了新生。
3、黄金期即将过去
住宅的黄金期大多出现在交付前10年，还非常依赖物业，公寓的黄金期有多久？
H公寓自2015年年底交付以来，其实也才7年左右。
但实际上我们看到的楼栋内、房屋内已有些许时间痕迹。
主要体现在：
（楼顶健身房）
A、大堂、顶楼的餐吧、健身房等公共设施已有明显破旧感；
B、室内统一的精装、家具略有折损；
C、走道内部层高太矮，加上过道铺设地毯，过道空气不太好。
比起2016年后普遍每月3000+的高租金，现在基本回落到2000~2400（也与疫情、经济大环境原因有关）。
（这块展示牌被放置在小区入户大堂门外，价格略有过时，也可参考一下之前的价格）
考虑到当时买入价格在43~60万之间（1栋南向的价格偏贵），以当年3000的中等档次租金水平来看，年收益曾经也超过6%了。（现在也在4.5~4.8%左右）
因双塔板块还有其他小区也推出了公寓产品，有一定概率会继续影响H公寓的租金水平。
海伦国际
海伦国际的公寓？
高租金？
不了解内情的小伙伴一定纳闷。
在大众眼中，海伦国际实在太大了，住宅房源非常多，更从未听说过推出了什么高档豪华公寓，也不是什么城市中心地段，那就更不太可能有高租金了。
而今天我们的诸多案例却体现了另一点，公寓产品的商业属性决定了户型、建筑上的局限，但合适的商圈位置，加上较好的管理、理念、甚至“偷面积”就能够扭转乾坤。
事在人为。
自打海伦国际的海乐世界开始运营以后，南市区又出现了一个好去处。
我们前往海乐世界公寓楼栋刚好从海德区住宅内穿过，一个小朋友拖着他的家长喊着“今天去不去海乐世界玩……”
1、双钥匙甚至四钥匙公寓
4.5米层高的loft公寓怎么做出朵花来。
正常的房源，36平米户型，二楼有两间小卧室，东南向，最便宜的一套1600元/平米。（其他1700~1800元）
这样的价格符合昆明主流市场价格。
（上面两图为36平米户型的楼上空间，可做两室，但有一间没有采光）
再来看这套：
87平米大户型，上下两层做了四房四卫，单租1k~1.1k/间/月，整套租金4k+。
（另外也有更小户型做了上下双钥匙款式，单租1000~1400/间/月。）
不过，层高限制，隔成两层后真的特别矮，居住舒适性非常一般。
这种方式，相当于是【群租房】的野蛮逻辑。（不鼓励不提倡，我就看看）
这样的设计也在开发商销售一手房时的样板房中展示出来（精装拎包入住），因为计算后发现，确实是笔更划算的买卖。
3、外立面颇为大气，内部硬装、配置一般
这个地块叫海伦国际3号地，即海乐世界所在的地块。
多栋全玻璃幕墙的建筑，蓝天下蓝绿色玻璃在远处看十分显眼，也颇为上档次。
大堂有专门的服务台和休息座椅，硬装颜值也比较在线，但没有严格门禁。
但楼道内就比较一般了，虽然每户的入户门做了一定的门套装饰，天花板和地板砖都有装饰线条显得比较时尚，但墙面是普通的白色乳胶漆。
部分墙角、门框边缘已经有明显污渍。
（多大个人啦，还在墙上乱涂乱画？）
海伦国际的公寓，事实上是目前当下市场上最主流的产品样式，不像逸天峰、H公寓定位就是居住型公寓，商住混杂，确实难以管理。（但它好在自带商圈和人流）
4梯38户设计，电梯有点紧张。
人流量大后，电梯损耗也比较严重，我们在现场还发生了电梯加速下行的情况，体验感一般。
3、片区发展处于上升期
海乐世界2021年11月开业，到发稿前后也才不过一周年时间。
现在海乐世界已经是目前官渡区商场热度top级别，我们在附近临街发现有较多新店正在装修，蓄势待发。
因海伦国际多个住宅地块为片区人气打下较好的基础，海乐世界的较好运营，加之未来还有较大体量的商业/商务陆续投入运营（比如旁边的1号地将在2023年年中交付）。
该项目公寓租金也还没有出现价格下调的情况。
故，我们认为，这一区域的人气还将更上一层楼，该片区的发展还处于上升期。
（同时旁边还有个巫家坝）
以海伦国际3号地精装公寓（也是拎包入住）单价1万计算，36平米户型（最普通的单钥匙计算），1600~1800元/月租，年化收益5.6%左右。（1号地毛坯公寓售价7000左右，若做成双钥匙，另加10万元装修，年化收益超7%了）
这才是今日高租金公寓中隐藏的王者。
但就公寓的管理来说，海伦国际公寓确实需要加强，定位也可往更高端一点去发力。
毕竟，高价公寓和低价公寓吸引的居住群体有明显差异，损耗速度也不同，否则公寓一旦折损过快，将大大影响租金收益。
以上，仅以一手房销售价格来计算收益。
但若以现在的二手房价格来看，原房主还真是有点惨了。
逸天峰公寓暂无房源，悦中心房价比之前也略有下跌，H公寓、海伦国际二手房价格则直接比原购价再次低出不少。、
这还是能够按照挂牌价格顺利卖出的理想状态。
（H公寓二手房价格基本低于原购价，毕竟7年了）
（海伦国际一手公寓价格也在9k~1.1万，二手卖出也比买入价低）
不过现在就算有同类型一手房源价格，也确实比之前便宜不少。市场上各类公寓，六七千块的单价不在少数，但租金收益并未有相应的、这么大的跌幅，只看租金的收益率确实不低。
全线来看，如果把买公寓算作储蓄，把公寓本身卖出视为【收回本金】，公寓租金为【利息】，利息确实不错，但显然会初步呈下降趋势，而二手公寓成交难度又较大。
这笔买卖受到【地段和商圈因素】的核心影响，又因开发商的【运营思路】、【装修成本】产生正负波动。
到底是不是【赚了租金，亏了房价】？还需多多考虑。
END