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做什么最搞钱?昆明高租金项目什么样

地产小陈 云南好房 2023-04-25

昆明最贵的租金是哪?

按照昆明二环内次新住宅80平米两室租金2000多元来计算,正常情况下,一套住宅的租金25~30元/平米/月。

稍老一点的房子(面积更小),或者商圈、地铁附近的优质次新房,租金有可能达到40元/平米/月以上,但租金超过50元的,已经是凤毛麟角(一居室、小户型居多)。

同德昆明广场a区90平米左右户型能租到3000~4500以上,已经属于昆明较高的租金了。

七彩俊园77平米两房的租金,基本没有低于3000元的。

但同地段的公寓,却还有更高租金,如,昆明广场悦中心公寓,37平米loft公寓租金也能租到3000~4000元/月,66户型甚至还有装修好的能租到9000元以上。

折算下来,已经达到100元/平米/月了。

同时,这样的产品,商住混合,其实并不是昆明新房/二手房销售市场上的香饽饽,往往还降价促销,但在租赁市场上,确实有一定价值。

今天的【市场观察】我们来聚焦到昆明那些远超住宅租金的高租金公寓项目代表。

不为租,不为买,【市场观察】我们就看看。

《市场观察》栏目往期回顾:

昆明这些小区 跌到底了吗?

房价打五折昆明这个片区有点疯狂

云南房价,数它最跌!但是……

离开版纳的第n天,想它……

昆明那些买了地标的业主也降价了

俊发逸天峰

一环白塔路黄金位置,曾经住宅也是要卖3w+,我们在《这些项目原地踏步》中也提到了该项目的二手价格,那么它的公寓是个什么情况?

参考一下逸天峰和七彩俊园的租金差异:

(逸天峰公寓,小户型最低也要3600,118户型虽然只是一室,但也有租到12500的)

(七彩俊园118三室能租到5k以上)

我们在这个公寓居住用的比例远高于商用比例,明明逸天峰公寓租金价格更高,那为什么有人还是不去住旁边的住宅,反而来租公寓住呢?

(左侧楼栋为俊发逸天峰公寓,右侧楼栋为住宅)

这个项目切实展示了一个朴素的道理——公寓若能足够优秀,也能超越住宅

当然,或许当下其他城市还有更高级的公寓(比如最近蔚蓝卡地亚风就很大,昆明定位高级公寓的也有香格里拉珑悦、俊发春之眼等),但现阶段来说,俊发逸天峰确实是昆明市场上高端服务型公寓代表。

与其他公寓小区相比,俊发逸天峰有点像是“降维打击”,事实上,对于它的客群而言,我们更偏向于认为俊发逸天峰更适合去跟其他高端酒店相比,是租高端公寓还是租五星级酒店?

接下来来看这个项目的特点:

1、酒店式入户大堂,室内泳池,健身会所等

一楼入户大堂较为宽敞,甚至还觉得有点空旷,接近普通星级酒店的标准,硬装也较有质感,休闲座椅多样化。(其他公寓项目一楼只会保留一个小空间,一楼其他区域作为铺面)

相对地,管理也较为严格,大堂内有安保人员,入大堂需要刷脸/卡,入电梯间再次刷脸/卡。

泳池每周都有定期闭馆日(清洁/消毒工作),健身会所设施齐全且器材维护不错,更衣室/淋浴间也较多。

(电梯间等候区比较大气,上图楼道内硬装)

2、高档次的室内配置

最小面积60平米(且一室户型涵盖60/80/119户型),这也决定了整个公寓的居住档次远高于30-40平米为主户型的大多数公寓。(公摊也确实不小,这是公寓通病哈)

就室内配置来说,也确实是我们在租房市场上极少见到的,看完后甚至还感觉这不是个出租房,这简直是个新房的样板间。

(烹饪电器旁边还有个隐藏式冰箱)

(主卧带有衣帽间,以上两张图为119平米的两房户型,该房源才软装完毕,并未有过入住)

目测,室内净层高在3米左右,空间比较舒适,也配有中央空调,全屋墙纸/墙布,装修温馨,家居颇为上档次。

家电配置也更为高端和全面,除正常家用的冰箱、待烘干功能的洗衣机、液晶电视外,厨房电器上配有电磁炉/电陶炉、油烟机、洗碗机、蒸烤机等。

(以上图片为119平米一室户型,虽有过入住但打扫非常整洁干净)

所有户型都配备有衣帽间,以我们看到两套119平米的大户型为例,主卫均为双台盆设计,马桶带智能马桶盖。

在一套房源内还看到了戴森吹风机+戴森风扇。(不确定是不是标配)

3、拎包入住、酒店客房式服务。

开发商销售公寓时为精装修,故上述提到的硬装部分其实每户都一样,但有部分楼层为开发商自持运营,我们今天看到的两套房源都是属于开发商自营房源而非个人房东。

在房租上,开发商自营房源高于个人房东。

(小户型,个人房东租金能低至4k,开发商自营房源在8k以上,虽然价格贵,但自营房源已经没有小户型了,租完了)

前文也提到俊发逸天峰公寓较好的装修风格和配置,但若没有好的维护和管理,难免与其他出租房一样老旧速度快于普通住宅。

但上述看到的房源,确实保养不错,干干净净。

(带床品出租,且每周一清洁,这也是酒店化管理的标志)

以上述两套房源(租金11000~12000元/月,年付价)为例,除所有硬装+软装+布草/床品外,还包括如下内容:

俊发物业每周一次客房保洁(房屋内部清洁+布草更换)、宽带费用(水电自理)、物业费、停车费用(部分房源为固定停车位)、中介费用。

就该项目的销售价格来看,2018年开始销售,2019年年底正式交付,2021年年初尾盘在售时,销售价格为1.6~1.8w左右,那么119平米户型按照190万计算,年收益1.1万*12月,折算年收益达到了6.9%。

以上仅为不断租,且个人出租房源与自营房源能在同一租金水平的理想状态。(实际生活中,不太可能出现)

同时,也需要注意,这毕竟是交付不过3年多的新小区,租赁还处在“黄金期”,高租金能持续多久还非常依赖保养和维护。

悦中心

昆明广场的住宅好租,连商场对面的悦中心公寓也不例外。(前文已经对比过昆明广场的住宅和悦中心公寓的租金情况)

作为北市区较为成功的商圈之一,同德广场不仅包括北京路以西的同德广场购物中心,还包括北京路以东的悦中心。

(左侧高楼为悦中心,右侧高楼为同德写字楼)

同德写字楼269米和悦中心239米的高度,一左一右,也确实成为了北京路上地标建筑。

站在悦中心46楼俯瞰北市区:

这样一个自带地标光环的项目,又有什么特点呢。

1、地标属性。

前文也提到项目的建筑高度,整个楼栋又分为高中低三区,1层为临街商业,2~5层为低区,主要有一些培训机构;6~35层为中区,原定的37~47层为高级酒店(后来没有招商不太理想,现在的民宿/酒店都是位置都零散分布在各个楼层)。

46~47层都是公共楼层,因楼栋高度原因,景观视野不错。

加上每层楼都是loft格局,单层4.5米层高,适当装修一下又极易“出片”,各类网红店铺、民宿就成为了当下的网红爆款。

装修差异较大也非常明显地传导到了租金水平上,以66平米户型为例,普通装修的房源月租4000元都有,其他高档装修的也不乏八九千月租的,中介小伙伴反馈还有一套豪华装修+全智能家电的月租报价1.4万。

(这样的空房,月租3800左右,是目前价格比较低的一套,图来自安居客)

当然,loft公寓的实际使用面积更大,若按照66平米单层面积(建面)+25平米拓展面积,就算以普通档次4.5k租金计算,实际租金50元/月/平米左右。(但如果是高档装修房源,那就妥妥上100元/月/平米了)

但这个价格在今年也确有一定下调,之前一套8500月租,今年房客退租后目前挂7500对外出租。

2、自带流量。

近年来,各类网红餐饮、民宿、清吧、美容美发、休闲娱乐、潮玩工作室甚至二手奢品门店在悦中心公寓楼内扎根。

(位于悦中心38层的高隐空中公寓酒店,图来自携程)

(位于悦中心43层的安阁空间,图来自美团)

1-5楼还集中了新东方、八八空间、艾涂图等培训、艺术教育机构。

中午12点左右,从电梯内下来乌央乌央的一大堆人,晚上来吃饭,还需要排个长队。

同德商圈的流量加持,加上地铁附近和北京路上的地段优势,支撑了该项目的高租金。

也侧面反映出该楼楼栋的商业属性远大于居住属性。

3、楼栋内硬装尚可,约等于写字楼

如果说逸天峰公寓像个【酒店】,那么悦中心公寓就是个【写字楼】。

内部硬装也颇有【写字楼】风格。

楼栋采用正南正北向布局,楼栋内走道位于中间,则一半房间朝正南,一半房间朝正北。

又因其商业属性,就不可能像逸天峰那样拥有严格的门禁管控,也决定了这样的项目不太适合居住。

同时,因梯户比较大(每层24户,但也不如接下来提到的单层户数多),户数众多,楼层高,虽然电梯较多,但高峰时间也需要等候。

整体项目的管理难度较大,考验物业水平。

(走道内还是贴了瓷砖,更耐脏一些)

悦中心2018年年底交付,目前也处在黄金期,目前来看,楼栋内部相对整洁,但人流量较大,虽有门禁系统,但实际作用不大。

就该项目的销售价格来看,2017年年底开始销售,1.55万开售,后期涨到1.7~1.8w。那么66平米户型按照110万计算,高档装修花费30万,高租金8k一月,年收益8k*12月,折算年收益达到了6.8%。

(若10万普通装修,普通租金4k一月,年收益4%左右。)

再次注意,本文提到的年收益/年化率之类,均为不断租且长期租金水平不下降的完美状态,仅为参考,实际生活中不可能出现这样的理想状态,下文不再强调。



H公寓

如果你看到前文这么多高收益的公寓项目,还真起了买公寓的念头。

或许接下来的例子还真的能让你清醒谨慎一些。

接下里,我们来说说昆明公寓市场上曾经的王者——H公寓。

这个在万达广场旁边的公寓项目,既不靠地铁,纯粹因为是万达广场旁边唯一的小户型产品(曾经是,以后也不是了),加上拎包入住、服务型公寓(放到现在也很稀缺),成就了其租金神话。

50万左右买的公寓,月租金能到三千多,这在当年真的不敢想。

来对比一下H公寓和万达广场最近的住宅金地悦天下珺悦的租金对比:

(金地悦天下珺悦,80多平米户型租到2500左右)

(而H公寓一居室也能租到2000~2400,贵的也有2700以上)

H公寓,甚至为n个后来的公寓项目打下了高收益的样板广告——“每月租金三四千,年收益6%以上,做个包租婆/包租公巴拉巴拉”,而当时的业内人士也只会说一句“不是所有公寓都是H公寓”。

接下来来看H公寓的情况:

1、开创性地将loft公寓全精装、带家具家电交付

整体交付就是以居住属性来定位,配套全套家具家电,虽说每套房源基本一样,但也让一手房业主省却了很多事情。(当下大部分loft都是毛坯交付)

(整体布局和装修都类似上图,图来自安居客)

配套热水器、灶具、电动晾衣架、楼上楼下两台电视、透明款书桌、带夜灯的双人床、三人座的沙发等等一应俱全。

实现了拎包入住。

储物空间不足的话还可以在走道位置租赁储物格,15块/月,大概是略比一个28寸行李箱更大一点的空间。

(左右两侧的储物格,租金15元/月/个)

顶楼有公共健身房和餐吧,一楼有门禁系统,需要刷脸进入。

(入户大堂,放到现在来看稍微有点小气了哈)

物业也提供保洁服务,88元/次。

虽说在当下,这样的设计并不少见,但在2015~2016年,H公寓确实也是头一个了。

也因房源装修都一样,每套房源顶多只有朝向差异,故房租没有太大的差异。(最早也是3000~3300)

(万达广场就在路对面)

也因上述装修原因,整个项目就更适合居住,办公就少一些。

2、楼栋配置、硬装相对过时。

1栋、2栋两栋公寓间距50米左右,以半包围的形式中间围出来一个小商业广场。

每栋楼总高10层,3梯42户设计,这样的楼栋设计放在当下,估计得被各种吐槽。

(从这张图上也可参考下H公寓的楼栋布局)

楼道内部硬装设计、电梯间设计都比较普通。

(这个楼栋内过道实在是有点压抑了)

H公寓,更像个【宿舍】。

我们更认为,拎包入住的设计理念,让原本设计一般般的建筑焕发了新生。

3、黄金期即将过去

住宅的黄金期大多出现在交付前10年,还非常依赖物业,公寓的黄金期有多久?

H公寓自2015年年底交付以来,其实也才7年左右。

但实际上我们看到的楼栋内、房屋内已有些许时间痕迹。

主要体现在:

(楼顶健身房)

A、大堂、顶楼的餐吧、健身房等公共设施已有明显破旧感;

B、室内统一的精装、家具略有折损;

C、走道内部层高太矮,加上过道铺设地毯,过道空气不太好。

比起2016年后普遍每月3000+的高租金,现在基本回落到2000~2400(也与疫情、经济大环境原因有关)。

(这块展示牌被放置在小区入户大堂门外,价格略有过时,也可参考一下之前的价格)

考虑到当时买入价格在43~60万之间(1栋南向的价格偏贵),以当年3000的中等档次租金水平来看,年收益曾经也超过6%了。(现在也在4.5~4.8%左右)

因双塔板块还有其他小区也推出了公寓产品,有一定概率会继续影响H公寓的租金水平。

海伦国际

海伦国际的公寓?

高租金?

不了解内情的小伙伴一定纳闷。

在大众眼中,海伦国际实在太大了,住宅房源非常多,更从未听说过推出了什么高档豪华公寓,也不是什么城市中心地段,那就更不太可能有高租金了。

而今天我们的诸多案例却体现了另一点,公寓产品的商业属性决定了户型、建筑上的局限,但合适的商圈位置,加上较好的管理、理念、甚至“偷面积”就能够扭转乾坤。

事在人为。

自打海伦国际的海乐世界开始运营以后,南市区又出现了一个好去处。

我们前往海乐世界公寓楼栋刚好从海德区住宅内穿过,一个小朋友拖着他的家长喊着“今天去不去海乐世界玩……”

1、双钥匙甚至四钥匙公寓

4.5米层高的loft公寓怎么做出朵花来。

正常的房源,36平米户型,二楼有两间小卧室,东南向,最便宜的一套1600元/平米。(其他1700~1800元)

这样的价格符合昆明主流市场价格。

(上面两图为36平米户型的楼上空间,可做两室,但有一间没有采光)

再来看这套:

87平米大户型,上下两层做了四房四卫,单租1k~1.1k/间/月,整套租金4k+。

(另外也有更小户型做了上下双钥匙款式,单租1000~1400/间/月。)

不过,层高限制,隔成两层后真的特别矮,居住舒适性非常一般。

这种方式,相当于是【群租房】的野蛮逻辑。(不鼓励不提倡,我就看看)

这样的设计也在开发商销售一手房时的样板房中展示出来(精装拎包入住),因为计算后发现,确实是笔更划算的买卖。

3、外立面颇为大气,内部硬装、配置一般

这个地块叫海伦国际3号地,即海乐世界所在的地块。

多栋全玻璃幕墙的建筑,蓝天下蓝绿色玻璃在远处看十分显眼,也颇为上档次。

大堂有专门的服务台和休息座椅,硬装颜值也比较在线,但没有严格门禁。

但楼道内就比较一般了,虽然每户的入户门做了一定的门套装饰,天花板和地板砖都有装饰线条显得比较时尚,但墙面是普通的白色乳胶漆。

部分墙角、门框边缘已经有明显污渍。

(多大个人啦,还在墙上乱涂乱画?)

海伦国际的公寓,事实上是目前当下市场上最主流的产品样式,不像逸天峰、H公寓定位就是居住型公寓,商住混杂,确实难以管理。(但它好在自带商圈和人流)

4梯38户设计,电梯有点紧张。

人流量大后,电梯损耗也比较严重,我们在现场还发生了电梯加速下行的情况,体验感一般。

3、片区发展处于上升期

海乐世界2021年11月开业,到发稿前后也才不过一周年时间。

现在海乐世界已经是目前官渡区商场热度top级别,我们在附近临街发现有较多新店正在装修,蓄势待发。

因海伦国际多个住宅地块为片区人气打下较好的基础,海乐世界的较好运营,加之未来还有较大体量的商业/商务陆续投入运营(比如旁边的1号地将在2023年年中交付)。

该项目公寓租金也还没有出现价格下调的情况。

故,我们认为,这一区域的人气还将更上一层楼,该片区的发展还处于上升期。

(同时旁边还有个巫家坝)

以海伦国际3号地精装公寓(也是拎包入住)单价1万计算,36平米户型(最普通的单钥匙计算),1600~1800元/月租,年化收益5.6%左右。(1号地毛坯公寓售价7000左右,若做成双钥匙,另加10万元装修,年化收益超7%了)

这才是今日高租金公寓中隐藏的王者。

但就公寓的管理来说,海伦国际公寓确实需要加强,定位也可往更高端一点去发力。

毕竟,高价公寓和低价公寓吸引的居住群体有明显差异,损耗速度也不同,否则公寓一旦折损过快,将大大影响租金收益




以上,仅以一手房销售价格来计算收益。

但若以现在的二手房价格来看,原房主还真是有点惨了。

逸天峰公寓暂无房源,悦中心房价比之前也略有下跌,H公寓、海伦国际二手房价格则直接比原购价再次低出不少。、

这还是能够按照挂牌价格顺利卖出的理想状态。

(H公寓二手房价格基本低于原购价,毕竟7年了)

(海伦国际一手公寓价格也在9k~1.1万,二手卖出也比买入价低)

不过现在就算有同类型一手房源价格,也确实比之前便宜不少。市场上各类公寓,六七千块的单价不在少数,但租金收益并未有相应的、这么大的跌幅,只看租金的收益率确实不低。

全线来看,如果把买公寓算作储蓄,把公寓本身卖出视为【收回本金】,公寓租金为【利息】,利息确实不错,但显然会初步呈下降趋势,而二手公寓成交难度又较大。

这笔买卖受到【地段和商圈因素】的核心影响,又因开发商的【运营思路】、【装修成本】产生正负波动。

到底是不是【赚了租金,亏了房价】?还需多多考虑。

END



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